Por David Caralt Robles *

Cualquier ciudadano penquista habrá notado (si no, lo invito a fijarse) la gran actividad constructora en la ciudad. Grúas aquí y allá, camiones, maquinaria y trabajadores terminarán levantando edificios en altura con departamentos de uno o dos dormitorios (no más). ¿Cuántos permisos de edificación en altura se habrán otorgado en este segundo semestre en la ciudad? ¿Aumentó repentinamente la población en la ciudad que requiera tan elevada oferta de viviendas? Naturalmente que no. Lo que ocurre es que la revisión del Plan Regulador compromete en el corto plazo un cambio en las reglas del juego. Hoy las condiciones son bastante favorables para los inversores porque, por ejemplo, las alturas de edificación son permisivas en términos generales.

Frente a este boom inmobiliario deseo poner especial atención en el precio del gran stock de viviendas que se construyen. El precio no para de subir, no se prevé que pare de subir, ni tampoco dejó de subir en los últimos años. Por tanto, el argumento que dice que regular la altura de los edificios involucra un aumento del precio de las viviendas es dudoso y no resiste un análisis más profundo. Lo que hemos visto hasta el momento es que las viviendas son cada vez más pequeñas y más costosas. Al mismo tiempo, la rentabilidad para los inversionistas va en aumento con ímpetu.

Un punto clave en esta discusión es cómo concebimos la vivienda: si como un derecho fundamental de toda persona, es decir, un hogar (y, por tanto, merecedora de un mínimo de medidas de resguardo y protección) o como un producto mercantil competitivo a nivel de inversión bursátil, fondo mutuo u otro. De hecho, la rentabilidad en inversiones inmobiliarias es mucho más eficiente que otros instrumentos financieros para los inversionistas, con retornos verdaderamente descomunales, como indica un reciente e ilustrador estudio de Vergara-Perurich. Por tanto, el problema del precio de la vivienda (su aumento desproporcionado respecto a los sueldos) seguirá afectando a la mayoría de los ciudadanos mientras se concentra en manos de una minoría privilegiada que puede comprarla para luego arrendarla.

¿Qué pasará cuando el grupo de menores ingresos (aquí está incluida la clase media) llegue al tope de su capacidad de endeudamiento? ¿Qué ocurrirá si continúa el aumento de la morosidad? La arquitecta brasileña Raquel Rolnik, relatora especial en la Naciones Unidas para el derecho a la vivienda, ha llamado la atención sobre el peligro que significa dejar la vivienda en manos del mercado y que el endeudamiento de las familias para su adquisición la conviertan en un activo financiero. Es preciso recalcar que este proceso es el que condujo a la crisis global del 2008.

Insertar la vivienda en el dominio y regulación de Estado puede contribuir a la integración social y la reducción de la segregación espacial en la ciudad. La experiencia de países extranjeros en esta materia -que aquí no tenemos espacio para relatar- es una referencia que se debe tener en cuenta a favor de una sociedad más equitativa que se expresa en una distribución espacial más equilibrada. En mi opinión, si el Estado se mantiene inmóvil, nos acercamos peligrosamente hacia una burbuja inmobiliaria de consecuencias nefastas.

• David Caralt Robles es director de Arquitectura de la Universidad San Sebastián