Desde hace más de un año la Asesoría Urbana de la I. Municipalidad de Concepción, ha estado trabajando en la 15° modificación al Plan Regulador Comunal (PRC). Se trata de un instrumento que norma el desarrollo urbanístico de la ciudad. Este proceso ha contado con la colaboración en distintas instancias de la ciudadanía, funcionarios públicos, academia y gremios, a través de talleres de diagnóstico participativo, conversatorios y jornada de revisión de Imagen Objetivo (IO).

Torre de 21 pisos en Avenida Los Carrera. Comuna de Concepción

Es importante rescatar además, que la Asesoría Urbana de la Municipalidad cuenta con el apoyo de un Directorio Urbano que opera ad honorem; con representantes de todas las entidades que se desenvuelven dentro de la construcción y análisis de la ciudad, tanto públicos como privados. Este Directorio también ha sido convocado y consultado durante el proceso de confección de la nueva modificación al instrumento de planificación comunal.

Por lo anterior, nos parecen de máxima gravedad los recientes comunicados que han surgido a través de medios de prensa escritos y radiales, donde miembros del gremio de promotores inmobiliarios acusan su exclusión del proceso de consulta y confección de la modificación al PRC en curso. Estos comunicados no sólo faltan a la verdad, sino que promueven una confusión entre la ciudadanía, así como el descrédito hacia el equipo técnico municipal que ha procurado, en un proceso sin precedentes, la inclusión de todas las visiones, tanto de aquellos vinculados con el diseño como con el habitar de la ciudad de Concepción.

Torres de 20 pisos en Avenida Chacabuco. Comuna de Concepción

Complementariamente, desde una perspectiva profesional y académica, nos vemos en la obligación de abordar algunos argumentos que se han emitido desde el gremio de desarrolladores inmobiliarios y que presentan importantes incoherencias con los datos y antecedentes técnicos asociados al crecimiento de la ciudad en los últimos años. Al respecto:

1. Se declara que al regular las alturas se estancará el crecimiento poblacional de la ciudad.

No obstante, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en los últimos 15 años (del 2002 al 2017), la población de Concepción ha crecido sólo un 3,5% (muy por debajo de la media nacional de 16,3%), equivalente a 7.513 habitantes. En el mismo periodo los residentes del centro histórico consolidado de Concepción se han reducido de
13.149 a 8.874. Estos datos coinciden con los años en que la normativa urbana ha sido más laxa, en términos de regulación de altura. Por tanto, resulta imposible establecer una relación causa-efecto entre la regulación de la altura y el estancamiento poblacional.

Paralelamente resulta preocupante que entre 2002 y 2017, a pesar de que la cantidad de viviendas haya aumentado en un 39%, casi no haya disminuido el déficit habitacional en Concepción, estancándose el requerimiento de viviendas en 5.670 unidades, y el número de hogares allegados se alce sobre los 3.400. Esto último producto de iniciativas nacionales y locales que han favorecido el desarrollo de viviendas como productos
inmobiliarios y herramientas de inversión, en desmedro de una política pública de vivienda a nivel municipal, que promueva la integración social.

4 torres de 17 pisos en la Comuna de Concepción

2. Se manifiesta que al normar menores alturas aumentarán los valores de los departamentos a la venta.

Sin embargo, en los últimos 5 años, el valor del suelo urbano en el centro de la ciudad ha subido en más de un 40%, y el precio de los departamentos en nuestra ciudad, en plena eclosión de la construcción de torres en altura, ha aumentado en un 42% en el último año y medio. No es propio de una situación de mercado competitivo que haya un sostenido incremento tanto de precios como de cantidad ofertada. Así se observa que la flexibilización de la normativa urbana, el fomento al endeudamiento hipotecario y la especulación inmobiliaria, junto a las abultadas ganancias del negocio de la producción habitacional -que superan por mucho los estándares internacionales-, han distorsionado el mercado; contribuyendo a aumentar el valor del suelo y el de la vivienda.

Complementariamente, resulta preocupante el ingreso de más de 110 permisos de edificación en el centro de Concepción, durante la tramitación de la modificación en curso. Estos, de construirse, saturarían el mercado, estancando el desarrollo inmobiliario, aumentando las tasas de desempleo en el rubro de la construcción y reduciendo el crecimiento económico futuro de la ciudad.

Edificio de 21 pisos en Avenida Los Carrera. Comuna de Concepción.

3. Se argumenta que la Imagen Objetivo (IO) propuesta por el Municipio obligará a la población a desplazarse hacia las periferias, aumentando la congestión vehicular y la segregación urbana.

La premisa del Plan regulador del 2004, consistía en densificar el alicaído centro urbano, aumentando su población, para evitar el crecimiento en extensión. No obstante, esta problemática no ha presentado mejoras desde la liberación de las alturas en el centro urbano. Los productos inmobiliarios ofertados son de reducidas superficies, y alto valor. Insuficientes en relación calidad/precio para recibir familias numerosas, de diversos segmentos socioeconómicos.

Dada esta falta de diversidad de tipologías de vivienda y elevado valor de las unidades habitacionales, gran porcentaje de familias se ven, a la fecha, en la obligación de buscar productos inmobiliarios más baratos y amplios, en la periferia de la ciudad.

Edificio de 17 pisos, Sector Camilo Henriquez, de fondo Cerro La Polvora. Comuna de Concepción

Finalmente nos parece importante destacar que el PRC actual, en sus Art. 39 y 40, permite a los desarrolladores inmobiliarios optar a una altura libre de construcción, bajo el incentivo de liberar 4 metros de antejardín para el uso como espacio público. Esta condicionante no ha sido a la fecha incorporada dentro de un Plan Comunal de Espacio Público, generando espacios residuales dentro de la ciudad, que siguen siendo de propiedad privada.
Así, dado que la liberación del suelo urbano para el desarrollo de edificaciones sin mayor regulación de altura, fue incapaz de aumentar el número de habitantes en el centro penquista, reducir el valor de la vivienda, garantizar la integración social, y resguardar la calidad de los espacios públicos de nuestra ciudad, resulta imperativo diseñar e implementar nuevas estrategias integrales de planificación. Estas, sumadas a la 15° modificación al Plan Regulador Comunal, han de apuntar al mejoramiento del medio ambiente habitado de nuestra comuna, contribuyendo a crear factores de retención de su población, por ejemplo, mediante incrementos en la dotación y calidad de equipamientos y espacios públicos.

Por todo lo anterior, mediante la presente valoramos las mejoras en el proceso de planificación participativa que la Asesoría Urbana ha desarrollado hasta la fecha, e instamos a la SEREMI MINVU que proceda con el congelamiento de los permisos de edificación hasta la aprobación de la 15° modificación del PRC. Complementariamente hacemos un llamado a la necesidad de fiscalizar tanto los mensajes como el funcionamiento del mercado inmobiliario, tanto a nivel regional como nacional.

Río Bio Bío al fondo. Cerro Caracol y cerro Chepe a los costados. Eje Chacabuco y diagonal en el centro. Comuna de Concepción.

Con este comunicado buscamos ejercer el rol técnico y reflexivo que le corresponde a una academia responsable, en los procesos de desarrollo territorial. Poniendo en valor las olvidadas dimensiones sociales y ambientales, que han estado históricamente invisibilizadas en los procesos de planificación urbana. Sólo a través de una planificación sostenible, podremos garantizar un vibrante desarrollo futuro de Concepción, para todos sus habitantes.

Lista de firmantes

Jorge Acevedo Alegría

Hernán Ascuí Fernández

Alberto Alvarez Agea

Nelson Arias Jiménez

Mabel Alarcon Rodriguez

Javier León Aravena

Claudio Araneda Gutiérrez

Carolina Arriagada Sickinger

Ignacio Bisbal Grandal

Marianela Caamaño Savedra

David Caralt Robles

Carlos Cornejo Nieto

Luis Darmendrail Salvo

Montserrat Delpino Chamy

Patricio Escobar Contreras

Sandra Fernández Castillo

Stephane Franck Demiddel

Jessica Fuentealba Quilodrán

Pablo Fuentes Hernández

Lanire Galilea Salvador

Rosa María Guerrero Valdebenito

Edilia Jaque Castillo

Rodrigo Lagos Vergara

María Isabel López Meza

Luis Felipe Maureira

Elena Mayorga Marnich

Ángela Martinez Rivas

Patricio Morgado Uribe

Ginnia Moroni Orellana

Alejandra Muñoz Muñoz

Rubén Muñoz Rodríguez

Pedro Orellana Agüero

Valentina Ortega Culaciati

Giuliano Pastorelli Paredes

Leonel Pérez Bustamante

Elisa Pérez de la Cruz

Cecilia Poblete Arredondo

José Prada Trigo

Paula Quijada Prado

Francisco Sabatini Downey

Nicolás Sáez Gutiérrez

Edison Salinas Varela

Juan Carlos Santa Cruz

Felipe Saravia Cortés

Cristian Tapia Palacios

Denisse Schmidt Gómez

Andrés Torres González

Valentina Torres Poblete

Ana Zazo Moratalla